Comprar un inmóbil es una operación ciertamente importante, porque requiere el investimiento de una gran suma de dinero. Es entonces oportuno que, en el momento en el que se decide comprar una casa, se efectúen las decisiones con cuidado y en manera muy meditada.
Roma, 20 Septiembre 2012 – Una cosa fundamental, es visitar más habitaciones para hacerse una idéa de lo que ofrece el mercado inmobiliar.
La búsqueda del inmóbil puede ser hecha solo o por medio de agencias inmobiliares especializadas. En ambos casos, se necesita recordar que los gastos, tienen que comprender también los costos adjuntos que, a parte del precio del inmóbil, pueden comprender las tasas, honorarios notariles, las comisiones si nos ponemos en manos de agencias (sumas debidas a las agencias en caso que la búsqueda del inmóbil tenga buen fin, es generalmente par al 2% del precio del inmóbil), los gastos por traslado, por muebles nuevos, etc.
Además de los costos, tienen que ser tomados en consideración otros factores. Por ejemplo, es oportuno verificar el contexto que circunda al inmueble. Si por ejemplo la construcción está situada en un lugar tranquilo o silenciosa o en una zona bulliciosa, cuáles son los servicios que ofrece la zona (Transpórte público, negocios, escuelas, hospitales); si hay estructuras recreativas como los gimnasios, círculos deportivos, parques públicos, etc. Es mejor también, verificar las condiciones internas y externas de la construcción, la situación de los puestos para autos, el tipo de calefacción (si es centralizado o autónomo), situaciones de los servicios (agua, lúz, gas, línea telefónica y adsl).
Es también oportuno verificar, que el propietario del inmóbil, tenga las certificaciones necesarias. Recuerde, que desde el 2009 es obligatoria la certificación energética del inmueble.
En resúmen, comprando una casa se está gastando una suma importante, entonces es mejor no dejar nada al caso y realizar los controles y las verificaciones necésarias.
FASES DE LA COMPRA DEL INMUÉBLE
El procedimiento de compra de una casa se articula en tres fases.
– Búsqueda del inmuéble
En ésta fase los potenciales compradores tienen tres opciones: dirigirse a una agencia inmobiliar; dirigirsi directamente a los constructores (ésta opción puede ser económicamente vantajosa si la casa está en fase de construcción); dirigirse directamente al propietario..
– Estípula del contrato preliminar o de la propuesta de compra
Según quién se dirija diréctamente al propietario, al constructor o a una agencia inmobiliar, antes del contrato de compra y venta verdadero, las partes tienen que firmar un contrato preliminar o una propuesta de compra.
La diferencia es que mientras el contrato preliminar tiene que ser subscrito por ambas partes, es más aticulado y en específico; la propuesta de compra, más simplificada y menos articulada, es a menudo costituído por módulos preimpresos y es subscrito como dice la denominación, por quien hace la propuesta y tiene después que ser aceptada por la otra parte.
Con la subscripción de estos áctos, las partes se obligan a ir sucesivamente al notario para concluír la compra y venta inmobiliar definitiva. En esta fase, la parte que está comprando paga a la parte vendedora una suma de dinero para bloquear el inmueble. La suma pagada se llama «depósito».
– Estipulación del contrato definitivo
Las partes, después de haber subscrito el contrato preliminar, en el día fijado, van al notario, para concluír el contrato definitivo. El notario es, en éste caso, un oficial público, y todos los áctos realizados por él tienen particular importancia. Éste es el momento en el que se llevará a cabo el pago definitivo del precio y será fijada la fecha para la entrega del inmuéble.
Si se compra por medio de una agencia inmobiliar
La agencia inmobiliar, es un intermediario. El trabajo de los propios agentes es aquel de poner en contácto las partes para llegar a la venta del inmuéble. Es probable por ejemplo que, usando un agencia inmobiliar los compradores verán al propietario del inmuéble escojido, tal vez tan sólo una o dos veces.
La ventaja de usar una agencia consiste en la mayor experiencia de los agentes, que deberían saber aconsejar mejor a los compradores y a los vendedores.
En el momento de la individuación del inmuéble, a los compradores será dado un módulo preimpreso de propuesta de compra.
En caso surgierán dudas, no hay que dudar en hacer preguntas o consultar al agente inmobiliar o a un profesional para tener mayores informaciones.
A parte de la firma de la propuesta, como ya mencionado, será pedido el pago de una suma de dinero como antícipo (el «depósito»). La suma, que generalemnte es par al 10 – 15% del valor del inmuéble, tendrá que ser versado con un cheque bancario emitidos por un banco y previsto de la claúsula «no transferible» y nombrada al propietario del inmuéble.
CUIDADO: La suma versada, si el contrato definitivo no se concluye por causas imputables a los compradores, podrá ser detenida por el vendedor. Por eso, antes de firmar la propuesta y de pagar el depósito, se aconseja de verificar la efectividad de la mutua.
A menos de no poseer consistentes sumas de dinero, que permita la compra del inmuéble directamente en efectivo, para poder comprar la casa, será necesario dirigirse a un banco para adquirir el préstamo.
La mutua no es un contrato con el que el banco, en sustancia, da un préstamo de dinero a los solicitantes, los que, se comprometen a devolverlo por medio de pagamentos en cuotas durante el curso de varios años.
Las mutuas son concedidas, después de la presentación de ciertas garantías (contrato, inmuébles de propiedad de los solicitantes, etc)
El banco puede condicionar la concesión de la mutua, a adecuadas verificaciones sobre las garantías fornidas, que efectuará el mismo. Es entonces mejor, antes de firmar el contrato preliminar y de pagar el depósito, acertarse de que la concesión de la mutua haya sido realizado.
Si han recurrido a una agencia, con el agente se procederá a la compilación de los módulos preimpresos en los que serán inseridos una serie de datos: las generalidades del comprador, las del vendedor, los datos del agente inmobiliar con la suma de los honorarios que le conciernen por la actividad desarrollada, los extremos identificativos catastales de los inmuébles, el precio del inmuéble, la modalidad y tiempo del pago, la fecha límite del contrato definitivo delante del notario, los datos de los cheques con los que se paga el depósito.
Terminada la compilación de la propuesta de compra y venta una copia será entregada a los compradores. La propuesta será comunicada por el agente inmobiliar al vendedor, el que proveerá a controfirmarla y a recibir las sumas pagadas a nombre de depósito.
CUIDADO: En la mayor parte de los casos el agente inmobiliar actúa ya por parte del vendedor, entonces no tendrían que surgir problemas concernientes la aceptación de la propuesta de compra. Pero si sucedierá que el vendedor no aceptará la propuesta, el agente tendrá que restituir los cheques a los compradores. Es oportuno entronces, fijar en la propuesta un fecha límite hasta la que se puede recibir la aceptación por parte del vendedor.
Una vez aceptada la propuesta de compra y recibidos los cheques de depósito, los compradores y el vendedor son vinculados a las estipulación del contrato definitivo delante del notario.
Como ya mencionado, si los compradores tendrían que arrepentirse, perderán las sumas pagadas. Si al contrario es el vendedor a arrepentirse de la venta del inmuéble, tendrá que restituir a los compradores el doble del depósito recibido.
EL CONTRATO DEFINITIVO
Para volverse propietarios del inmuéble es necesario el acto definitivo de compra y venta que se tiene que concluir necesariamente delante del notario.
Una vez delante del notario, este verificará toda la documentación concerniente el inmuéble (contrato de propiedad, regularidad de la certificación, autorizaciones, concesiones y permisos edilicios, etc) y verificará la documentación relativa al pago del precio por parte de los compradores. Al notario corresponden las sumas por el pago de algunos impuestos debidos a este tipo de acto (impuestos de registro y catastales). Además, también el notario tendrá que ser pagado por las partes por la actividad desarrollada.
En esta sede las partes podrán concordar la fecha de entrega del inmuéble a los compradores.
SI SE COMPRA LA CASA DIRECTAMENTE DEL CONSTRUCTOR
Es posible que quien busca una casa, tenga la posibilidad de comprar directamente del constructor. Comprar inmuebles en fase de construcción, puede ser muy ventajoso economicamente en términos de precio. De este modo a parte se puede ahorrar los gastos de las agencias inmobiliares, comprando el inmuéble directamente de quien lo ha construído.
El constructor es responsable por 10 años de la terminación de la obra en el caso grave o defectos evidentes.
Puede suceder que la empresa fracase, dejando el inmuéble construído a mitad o solo en papeles o que la construcción sea bloqueada por falta de permisos edilicios. Para prevenir estas situaciones, es mejor veirficar que las autorizaciones y las concesiones estén en regla y que la empresa constructora este en poseso de una poliza aseguradora contra los eventuales fracasos.
En este caso los contratos preliminares tendrá predispuesto probablemente, directamente por el constructor. Es igualmente oportuno que el comprador lea el contrato, posiblemente con un profesional de confíanza antes de firmar.
SI SE COMPRA DE UN PRIVADO
En fin, se puede comprar una casa privadamente, poniendose en contacto directamente con el propietario y subscribiendo con este el contrato preliminar.
También en este caso hay muchas ventajas, ahorra los costos de la agencia inmobiliar y estar en contacto directamente con el prietario de la casa, el que si será un apersona honesta, informará al comprador de todos los lados positivos y negativos del inmuéble.
Es pero oportuno, antes de proceder con la compra y venta, efectuar todas las verificaciones necesarias, porque entre privados, no subsisten garantías sobre la venta debidas por ejemplo, al constructor. El inmuéble, antes de ser comprado tiene que ser cuidadosamente examinado, para verificar el estado y sus condiciones.
Se necesita también tener todas las informaciones útiles de parte del vendedor, aunque para evitar las situaciones (la presencia por ejemplo de personas en alquiler en la casa, porque se podrían crear problemas en la casa, visto que las personas en alquiler tienen el derecho de relación, ósea, a la compra del inmuéble antes de todos los demás o si el vendedor ha efectuado trabajos en el inmuéble, se necesita acertarse que se hayan respetado las reglas y que estas se hayan obtenido las oportunas autorizaciones y concesiones).
Se aconseja también, para la eventual estipulación del contrato preliminar y del acto notaril, de dirigirse a personas de confíanza que puedan efectuar las oportunas verificaciones.
Avv. Mascia Salvatore
Versión en español: Cristina Zambrano León
